LA VENTA DE UN INMUEBLE EN EL PERÚ NO ESTÁ GRAVADA CON EL IMPUESTO A LA RENTA

En fecha reciente, la Administración Tributaria peruana ha emitido una interpretación legal, de obligatorio cumplimiento, sobre la inafectación al Impuesto a la Renta por la venta de un inmueble, cuando el propietario es un extranjero.

En tal sentido, si una persona física, no residente en el Perú, compra un solo inmueble ubicado en el país, con posterioridad al 01 de enero del 2004, y luego de dos años de mantener la propiedad del inmueble (mas no la posesión) lo vende, dicha ganancia patrimonial (o ganancia de capital) no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta peruano. Cabe señalar que durante esos 2 años, el inmueble no se le ha tenido que dar uso comercial, industrial, de oficina, almacén, cochera o similares.

Seguidamente, describimos la consulta vinculante:

Sumilla:

La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

INFORME N.° 111-2009-SUNAT/2B0000

MATERIA:

Se consulta si se encuentra inafecta al pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, por encontrarse dentro de los alcances de la definición de casa habitación, la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, siendo el vendedor una persona natural no domiciliada en el Perú cuya propiedad la ha mantenido por más de dos años y no la ha destinado para fines de comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

ANÁLISIS:

En principio, entendemos que el inmueble ubicado en el territorio nacional ha sido adquirido a partir del 1.1.2004 y que el mismo califica como casa habitación del propietario, quien es una persona natural no domiciliada en el país que no genera rentas de tercera categoría.

En ese sentido, se indica lo siguiente:

1. El inciso b) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que el Impuesto a la Renta grava las ganancias de capital.

El artículo 2° de la misma norma señala que para efectos de la propia ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.

Agrega el acápite i) del último párrafo del citado artículo que no constituye ganancia de capital gravable por dicha Ley, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría.

Al respecto, el primer párrafo del artículo 1º-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta establece que para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del artículo 2º de la Ley, se considera casa habitación del enajenante al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

De otro lado, la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.

2. Por su parte, el artículo 6º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que están sujetas al impuesto la totalidad de las rentas gravadas que obtengan los contribuyentes que, conforme a las disposiciones de dicha Ley, se consideran domiciliados en el país, sin tener en cuenta la nacionalidad de las personas naturales, el lugar de constitución de las jurídicas, ni la ubicación de la fuente productora.

Agrega el mismo artículo que en caso de contribuyentes no domiciliados en el país, de sus sucursales, agencias o establecimientos permanentes, el impuesto recae sólo sobre las rentas gravadas de fuente peruana.

Asimismo, de conformidad con el inciso a) del artículo 9° del citado TUO, en general y cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se considera rentas de fuente peruana a las producidas por predios y los derechos relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando los predios estén situados en el territorio de la República.

3. Del análisis de las normas anteriormente glosadas, se tiene que la enajenación de inmuebles situados en el territorio nacional, adquiridos a partir del 1.1.2004, que efectúe una persona natural que no genera renta de tercera categoría, independientemente de su condición de domiciliado o no en el Perú, originará una ganancia de capital gravada con el Impuesto a la Renta, salvo que se trate de la venta de un inmueble que califique como casa habitación del enajenante.

Ahora bien, el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta no hace distinción si el enajenante del inmueble que constituye casa habitación se trata de una persona natural domiciliada o no domiciliada en el país.

En ese sentido, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el país por la enajenación de un inmueble adquirido a partir del 1.1.2004 que califica como casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

CONCLUSIÓN:

La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

Lima, 22 JUN 2009

Original firmado por
CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurídica

¿Cómo crear una empresa en los EEUU?

Conocer la legislación

Cuando decidimos iniciar un negocio de asesoría, de tejidos o de comidas en los EEUU, nuestra preocupación normalmente se centra en conocer el mercado en el que vamos a ejercer la actividad económica, restando interés en saber las numerosas regulaciones federales, locales y estatales de los EEUU. Sin embargo, lo más probable es que tenga que hacerlo, puesto que hacer caso omiso a tales normas puede ser un obstáculo en el crecimiento de su negocio. Tomarse el tiempo en investigar y buscar un asesor que le oriente sobre las regulaciones aplicables, es tan importante como conocer su mercado.

Debe considerar que las regulaciones varían según la industria. Si su negocio es de comidas tendrá que cumplir con las normas que haya emitido el departamento de salud, si usa solventes químicos tendrá que cumplir con la regulación sobre medio ambiente. Tenga presente que el incumplimiento de estas u otras regulaciones puede desprotegerlo legalmente, siendo sujeto a costosas multas y a arriesgar el funcionamiento de su propio negocio.

Elegir una estructura legal

Existen muchas estructuras legales que puede elegir para su negocio. Las más comunes son las sociedades unipersonales, sociedades personales ilimitadas, sociedades generales y limitadas, corporaciones C y S y compañías de responsabilidad ilimitada. Cada estructura legal ofrece beneficios y riesgos en cuanto a responsabilidad legal y de impuestos, por lo que le sugerimos revise detenidamente cada una de ellas y acuda a un asesor antes de tomar una decisión.

Si usted se encuentra indeciso sobre qué estructura de negocio es más conveniente, contacte a este e-mail: acabrel@globaltaxperu.com para solicitar consejo, que nuestra filial en Miami lo podrá ayudar.

Saber qué impuestos tendrá que pagar

Lo primero que se debe hacer es tramitar un número de identificación tributaria (EIN), formato SS-4, el cual se utiliza para identificar a una empresa de negocios. Generalmente todas las empresas necesitan un EIN. Usted puede solicitarla a través del internet, por teléfono o fax.

Gracias a una publicación de la Agencia Federal para la Administración de la Pequeña Empresa de los Estados Unidos (U.S. Small Business Administration) podemos brindarles algunos datos para obtener el EIN:

- Para ubicar el formato electrónico SS-4, visite la web de la IRS (Administración de Impuestos Nacionales) para Pequeñas Empresas/Comunidades Auto-Empleadas: www.irs.gov/business/small/index.html, y presione "New Businesses".

- Puede llamar también a la línea gratuita 800-829-4933. Los representantes de la IRS están disponibles para atender sus llamadas de lunes a viernes, de 7:30 am a 5:30 pm, en horario local.

- Las solicitudes por medio de fax son procesadas en 4 días y pueden ser enviadas durante los 7 días de la semana, las 24 horas del día, marcando alguno de los siguientes números:

Holtsville, NY (631-447-8960)

Cincinnati, OH (859-669-5760)

Philadelphia, PA (215-516-3990)

Impuesto Federal para Trabajadores Independientes:

El pago de la Seguridad Social (Social Security) y el seguro de Salud (Medicare) es de obligatorio cumplimiento para todos los contribuyentes. Si usted es un trabajador independiente, estas contribuciones deben hacerse a través del impuesto para trabajadores independientes.

Información sobre Impuestos Propios de la Empresa:

Si tiene previsto contratar personal, es necesario que obtenga, además, un número de Identificación Federal para Empleados en el IRS.

(http://www.irs.gov/businesses/small/index.html)

Certificado de Exoneración al Impuesto a las Ventas:

Si tiene previsto vender productos, necesitará un Certificado de Exención de Impuestos a las Ventas, que le permitirá la compra de inventario o materiales que formarán parte de los productos que venda sin tener que pagar impuestos. Se le exigirá que considere este impuesto en las facturas de venta que traslade a sus clientes.

Cabe señalar que tendrá que pagar multas si el IRS detecta que ha declarado impuestos de ventas en sus facturas y no los ha transferido al Estado.

Impuesto a la Renta Federales:

Al igual que el impuesto a la renta estatal, el procedimiento para pagar los impuestos federales dependerá de la estructura legal de su negocio. Es así, que de haber creado una empresa unipersonal debe llenar y presentar la Forma Federal de la IRS, Programa C, y adjuntarla a su Declaración de Renta Federal (Formato 1040) y cualquier otra declaración relacionada con pérdidas y ganancias de su empresa. Por el contrario, si ha creado una sociedad debe tramitar la declaración de sociedades federal "Federal Partnership Return" (Formato 1065). En esta declaración se proporciona información sobre los ingresos netos y brutos de sus estados financieros. Cada socio, adicionalmente, deberá declarar los dividendos obtenidos en su formato individual (1040) y de acuerdo con la información proporcionada en el Anexo K-1 del formato 1065. En cambio, si ha creado una corporación, debe presentar una Declaración de Renta Federal para Corporaciones (Formato 1120). Puede que además se le requiera declarar sus ingresos en la corporación, incluyendo salarios y dividendos, en su declaración de renta personal (Formato 1040).

Como han podido observar, la regulación norteamericana es bastante extensa y complicada, motivo por el cual no debe menoscavar la aptitud emprendedora de crear negocios en los EEUU, bastará con investigar y asesorarse adecuadamente.

Hay otras regulaciones que no hemos considerado, tales como, licencias de negocios (estatales y locales), seguros para la empresa, impuesto federal de nómina, tarjetas de identificación de seguridad social, regulaciones de salud y seguridad, códigos de construcción, permisos y zonificación, códigos de barras y registro federal de marcas y derechos de autor. Todas y cada una de estas serán abordadas en posteriores comentarios.

Saludos cordiales,

Albert Cabrel